Pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) dinilai telah memasuki fase yang sulit untuk ditarik kembali. Namun, di balik optimisme pemerintah, muncul catatan kehati-hatian dari konsultan properti asing terkait kemampuan ekonomi Indonesia saat ini untuk benar-benar menghidupkan kota baru tersebut secara berkelanjutan.
Country Director Knight Frank Indonesia, Willson Kalip, menyebut IKN memang telah melewati titik point of no return. Akan tetapi, menurutnya, status tersebut tidak otomatis menjamin keberhasilan ekonomi. Ia menilai IKN hanya akan berjalan efektif apabila pemerintah mampu menciptakan ekosistem lingkungan dan ekonomi yang benar-benar hidup—bukan sekadar infrastruktur fisik.
“Properti itu bukan tujuan, melainkan akibat. Ia mengikuti pergerakan manusia dan aktivitas ekonomi. Properti adalah derived demand. Jika tidak ada arus manusia yang stabil dan permanen, maka permintaan tidak akan terbentuk,” ujar Willson, Jumat (23/1/2026).
Dalam kondisi ekonomi Indonesia saat ini, tantangan tersebut dinilai tidak ringan. IKN, kata Willson, adalah proyek jangka panjang yang menuntut konsistensi kebijakan, kepastian ekonomi, serta daya beli yang cukup kuat untuk menopang migrasi penduduk secara nyata. Tanpa itu, risiko yang muncul adalah kota dengan bangunan megah tetapi minim aktivitas ekonomi.
Secara teori, sektor realestat hanya tumbuh jika didorong oleh sektor produktif lain seperti manufaktur, riset, dan jasa. Insentif fiskal seperti pembebasan pajak memang dapat menarik investasi awal, namun belum tentu cukup untuk menciptakan alasan kuat bagi masyarakat dan pelaku usaha untuk berpindah dan menetap.
“Masalah utamanya bukan membangun gedung, tetapi menciptakan massa kritis penduduk. Tanpa populasi yang hidup, infrastruktur akan kehilangan signifikansi ekonominya,” ujarnya.
Bagi pengembang, IKN tetap menawarkan peluang, tetapi dengan tingkat risiko yang tinggi. Willson menilai sebagian pengembang saat ini bergerak sangat hati-hati, fokus pada akuisisi lahan dan konsolidasi sambil menunggu kepastian arah ekonomi dan kecepatan perpindahan aparatur sipil negara serta sektor swasta.
Dampak pembangunan IKN juga mulai terasa di wilayah sekitar seperti Balikpapan dan Samarinda yang berperan sebagai pusat layanan dan logistik. Namun, peran ini dinilai masih bersifat penunjang, bukan penggerak utama ekonomi IKN.
Willson membandingkan IKN dengan pembangunan kota-kota baru di Australia yang membutuhkan waktu puluhan tahun hingga benar-benar matang. “IKN bisa memakan waktu 30 tahun atau lebih untuk berfungsi penuh. Dengan kondisi ekonomi saat ini, ini jelas bukan permainan cepat,” katanya.
Menurutnya, masa depan IKN akan sangat ditentukan oleh kemampuan Indonesia menjaga stabilitas ekonomi, konsistensi kebijakan, serta keberhasilan menciptakan aktivitas ekonomi riil—bukan sekadar memindahkan pusat pemerintahan.
Komentar