Investor Mana Yang Tertarik Berinvestasi di IKN..?
Normalnya investor sebelum memutuskan untuk menanam Modal pasti akan berhitung Untung Rugi, berapa lama bisa kembali modal. Dan apa saja resikonya dan lain lain. Atau bahasa finansialnya kapan Break Event Point (BEP), berapa ROI-nya (Return on invesment), dan paramater-parameter investasi lainya.
Seperti diketahui daerah favorit investor biasanya Pusat Keuangan, Pusat Derdagangan, Pusat Industri dan Pariwiisata. Ditambah lagi berapa banyak Populasi sebagai target pemasaran produk atau jasa nanti.
Sayangnya saat ini IKN tidak satupun memenuhi kriteria diatas.
*Note: Menurut KemenPan 60.000 ASN yang akan dipindahkan nanti ke IKN sebagai penduduk inti. Kalau diasumsikan 1 ASN punya 1 istri 2 anak, total warga IKN 240.000 jiwa. Ini kira-kira sama dengan jumlah penduduk kota Cirebon.
IKN nanti akan menjadi pusat pemerintahan yang mayoritas akan didiami oleh ASN, TNI dan Polri. Seperti biasa, mereka berangkat 8 pagi, pulang jam sore. Kalaupun ada waktu mereka sore atau malamnya mereka akan bawa keluarga ke mall atau restoran untuk makan malam. Setelah itu mereka pulang. Baru di hari Sabtu dan Minggu ada waktu untuk istirahat. Kalau hari libur biasanya mereka akan pergi ke pantai atau ke gunung untuk berakhir pekan. Begitulah ritme kehidupan mereka dari hari ke hari, minggu ke minggu, bulan ke bulan.
Sayangnya didaerah Kalimantan Timur (lokasi IKN) atau Kalimantan umumnya tidak ada kawasan pantai atau gunung yang benar-benar bagus. Hal ini yang menyebabkan kita tidak betah tinggal di daerah Kaltim, karena tidak ada objek wisata yang representatif. Rata-rata pekerja disana hanya mencari duit (baca nafkah), untuk ditabung dan akan dibelanjakan nanti sewaktu liburan hari raya, natal dan tahun baru ke kampung halamanya. Mayoritas karyawan di Balikpapan berasal dari Pulau Jawa. Jadi spending (ngabisin duit) mereka juga akan banyak dikampung halamannya dari pada diBalikpapan atau IKN nanti.
Alhasil IKN nanti akan jadi kota stagnan kalau tidak mau disebut kota mati. Ridwan Kamil malah meramalkan IKN akan jadi kota mati kalau hanya nanti dihuni oleh aparatur negara dan tidak ada sektor unggulan lain sebagai pemacu pertumbuhan. Sektor bisnis yang akan hidup hanyalah bisnis sembako, traveling dan industri rumahan.
Contoh sempurna untuk IKN bisa diambil perbandingan kota Samarinda dan kota Balikpapan yang kedua-keduanya masih dalam provinsi Kalimantan Timur.
Kota Samarinda yang di tahun 2022 ini sudah berusia 354 tahun dengan Jumlah penduduk Kota Samarinda pada bulan September 2020 menurut hasil Sensus Penduduk 2020 adalah sebanyak 827.994 jiwa. Sedangkan Kota Balikpapan genap berusia 125 Tahun di tahun 2022 ini.
Sedikit background, Gw dulu pernah bekerja di kota Bontang hampir 3 tahun bolak-balik tiap bulan Bontang-Jakarta. Dan sekarang juga sering ke Balikpapan untuk urusan pekerjaan. Maka sedikiit banyaknya gw tahu bagaimana kehidupan di kota Balikpapan, Samarinda, Bontang dll yang masuk provinsi Kaltim.
Sekarang coba kita lihat perkembangan Kota Balikpapan yang jauh lebih pesat dari Samarinda yang nota bene adalah Ibukota Provinsi, padahal usia kota Balipapan jauh lebih muda dari Samarinda. Itu semua karena Samarinda hanya sebagai kota pusat pemerintahan provinsi dan tidak mempunyai daya tarik lain sepertinya Balikpapan yang mempunyai sektor Minyak bumi, Batu bara dll sebagai penarik minat investor untuk menanamkan modalnya. Perusahaan minyak ternama dunia dan lokal semuanya ada kantor perwakilanya di Balkpapan. Sebut saja Pertamina, Total (yang sekarang diakuisi Pertamina), Halliburton, Schlumbeger, Thiess, Baker Huges dan lain-lain.
Ini yang menyebabkan Kota Balikpapan lebih hidup dan cepat berkembang daripada Samarinda. Disamping itu karena Balikpapan itu juga kota transit, sejak dulu udah ada akses pelabuhan dan bandara (walaupun sekarang di Samarinda sudah ada bandara yang besar juga). Orang-orang dari kabupaten seberang (Penajam Paser Utara dan Paser) hampir setiap weekend akan berkunjung ke Balikpapan karena di sana gak ada hiburan mall, bioskop, KFC dkk. Karena banyak pengunjung ini, juga mall dan perhotelan tumbuh lebih dulu dan akhirnya lebih bervariasi daripada Samarinda. Orang-orang dari Samarinda dan sekitarnya pun tetep lebih memilih jalan-jalan ke Balikpapan karena ada wisata pantai, kuliner dsb. Balikpapan juga punya lebih banyak RS rujukan ternama daripada Samarinda, jadi pastinya lebih banyak pasien dan keluarganya yang menetap di Balikpapan.
Kalau kita ambil analoginya nanti IKN sama dengan kota Samarinda sekarang. IKN hanya akan berfungsi sebagai pusat kota pemerintahan. Saat ini nyaris tidak ada sektor unggulan lain yang bisa dijadikan pemacu pertumbuhan ekonomi di IKN.
Jadi kalau investor diiming-imingi tawaran HBG yang sampai 160 tahun, bebas pajak 30 tahun, diskon pajak sampai 350% yang fantastis dan harap dicatat ini melanggar aturan, tetap saja prospek perkembangan kota kedepannya serta hitung-hitungan keuntungan menjadi dasar keputusan terakhir sebelum investor memutuskan investasi.
Kita tentu masih ingat tawaran properti di Meikarta yang dulu jor-joran. Hampir tiap saat ada iklanya di televisi. Sekarang malah tidak terdengar lagi dan nyaris jadi kota mati. Ada cerita, teman gw yang menguras tabungannya beli 2 unit apartemen disana dengan harapan akan dapat return (untung) yang besar, sekarang hanya bisa meratap sedih. Apartemennya mau dijual lagi tidak laku walaupun dijual rugi sekalipun.
So, Anda masih tertarik berinvestasi di IKN..?
That's yours..!
(Oleh: T Gusmand)
